社會住宅包租代管服務建議書怎麼寫？團隊實績、執行構想與 2026 年 5.0 計畫重點

社會住宅包租代管，是政府結合民間租賃住宅服務業者，把民間空屋轉為社會住宅的重要政策，讓房東放心出租、房客安心入住。業者要加入計畫或承接相關物業管理標案，必須通過公開評選，而服務建議書就是評選委員打分數的主要依據。

本文依評選最重視的「團隊實績」與「執行構想」兩大項目，整理服務建議書的撰寫重點，並說明 2026 年包租代管計畫的最新方向。

2026 年包租代管重點：社宅包租代管 5.0（第 5 期） 已於 2025 年 10 月 1 日啟動，服務範圍擴大至全台 19 個縣市，房客租約最長可簽 3 年。

截至 2025 年 9 月底，全台有效契約已達 10 萬 1,067 戶。業者須經公開機制評選，才能承接計畫業務。

一、包租與代管有什麼不同？

• 包租：業者向房東承租，再轉租給房客，由業者擔任二房東。房東可保證收租，房客租金約市價 8 折。
• 代管：房東直接出租給房客，業者協助媒合與租賃管理。房東自己當房東，房客租金約市價 9 折。

不論包租或代管，房東都可享「333」優惠：3 稅有減免、3 費有補助、3 年有服務。業者則須為合法的租賃住宅服務業，並配置租賃住宅管理人員。

二、團隊實績：展現專業能力與執行成果

團隊實績是評分比重很高的項目，要用具體數據與案例，證明團隊有能力解決問題、降低風險、提升效率。

（一）廠商組織

呈現公司內部組織架構與各部門分工，說明業務開發、租賃管理、修繕與客服等部門如何協調合作。

（二）廠商實績

• 過往案件：列出曾執行的社會住宅、包租代管或租賃管理案件。
• 量化成果：成功媒合戶數、出租率提升、續約率與糾紛處理件數等。
• 佐證資料：契約、成果報告或主管機關評核結果。

（三）工作團隊組織架構

依標案的工作項目建立專案團隊，明確界定計畫主持人、開發組、管理組、客服與社福關懷等各組角色，並說明彼此如何協作。

（四）人力配置規劃

依人員專長分配工作，突顯團隊在租屋市場與物業管理的經驗，並列出租賃住宅管理人員等專業證照，說明人力足以應付預定的媒合與管理戶數。

三、執行構想：說清楚怎麼做

執行構想通常是比重最高的評選項目，要具體說明計畫如何落實，涵蓋市場分析、作業流程、教育訓練與宣導，以及期程規劃。

（一）租屋市場分析

針對標案指定區域，分析人口與年齡結構、交通便利性、租屋供需與租金走勢，找出房源與需求集中的區域，據此擬定開發與媒合策略。

（二）作業方法規劃

說明各項業務的作業流程，最好搭配流程圖呈現，並說明如何提高媒合件數、降低作業錯誤：

• 媒合前：招募房東與房客、物件開發與現況確認、租金評估、帶看與協助簽約、公證。
• 媒合後：定期關懷訪視、租賃糾紛處理、欠租與不搬遷處理、修繕安排。
• 補助協助：協助房東申請修繕與保險補助、協助房客申請租金補助。

（三）教育訓練與業務宣導行銷構想

• 教育訓練：政策法規、作業流程與系統操作、溝通技巧與問題處理。
• 業務宣導：透過媒體、社群與社區活動，讓房東與房客了解政策與補助，提高參與率與能見度。

（四）作業期程規劃

依各作業階段訂定詳細時程，說明進度監控方式，以及遇到風險或問題時的調整機制，讓委員看見計畫能如期達成目標。

四、評選加分方向

• 弱勢關懷：與社福機構、民間團體合作，提出關懷訪視與轉介機制。
• 長期穩定服務：配合 3 年租約，規劃續約與長期管理措施。
• 風險與糾紛處理：欠租、損壞、鄰里糾紛的處理流程與時限。
• 數位化管理：線上報修、租金管理與案件追蹤系統。
• 在地網絡：與里長、在地公會與社區的合作關係。

五、撰寫包租代管服務建議書常見 5 個錯誤

錯誤一：只寫公司簡介

沒有媒合戶數、出租率等量化成果。

錯誤二：市場分析太籠統

沒有聚焦標案指定區域的供需與租金。

錯誤三：流程沒有圖表

文字冗長，委員難以掌握作業重點。

錯誤四：人力配置不足

人力與預定戶數不相稱，影響可行性。

錯誤五：忽略弱勢關懷

缺少社福合作與訪視機制。

常見問題

Q：包租代管業者需要什麼資格？

A：須為依法登記的租賃住宅服務業，並配置租賃住宅管理人員，且須經公開評選才能加入計畫。實際資格依招標文件規定。

Q：包租和代管哪個比較適合房東？

A：想要保證收租、不想自己處理房客事務，可選包租；想保有房東身分、只需要業者協助管理，可選代管。

Q：服務建議書最重要的是哪個部分？

A：多數評選以執行構想比重最高，其次是團隊實績；建議依招標文件的評選項目與配分分配篇幅。

Q：包租代管 5.0 有什麼新變化？

A：服務範圍擴大至 19 縣市、租約最長 3 年，並新增弱勢關懷獎勵、托育安全設施補助等措施，詳細內容以國家住都中心公告為準。

Q：租屋市場分析要用哪些資料？

A：可參考政府統計的人口與年齡結構、實價登錄租金資料，以及交通與生活機能資訊，並註明資料來源。

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六、需要撰寫包租代管服務建議書？博遠商策可以怎麼協助？

博遠商策熟悉政府標案評選重點，可以協助租賃住宅服務業者整理團隊實績、分析在地租屋市場，並規劃作業流程、教育訓練與宣導構想，撰寫重點清楚、數據有依據的服務建議書與簡報。

• 服務建議書撰寫：團隊實績、執行構想與期程規劃。
• 租屋市場分析：人口結構、租屋供需與租金走勢。
• 作業流程圖表：媒合前後作業流程與組織架構圖。
• 簡報與答詢準備：評選簡報、講稿與題庫演練。

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