公有土地怎麼取得？標租、設定地上權、促參三種方式比較
許多企業在找廠房、開店據點或經營場域時，會發現政府手上有不少可利用的土地與建物：國有財產署公告的標租與地上權案件、縣市政府的公有土地出租，以及各機關以促參方式釋出的公共建設。這些管道的法源、租期、取得的權利和投標文件都不一樣，選錯管道可能讓投資規劃一開始就卡關。本文整理三種常見的公有土地取得方式，並以比較表說明差異。
一、先釐清：公有土地分「公用」與「非公用」
依國有財產法，國有財產分為公用財產與非公用財產。機關正在使用或預定使用的屬於公用財產，一般企業無法直接承租；可以開放民間利用的，多半是已無預定用途、交由國有財產署管理的「非公用財產類不動產」。直轄市與縣（市）政府的公有土地，則由各地方政府依其公有財產管理自治條例及相關作業要點辦理。
促參則不是單純「出租一塊地」，而是政府把一項公共建設交由民間投資興建或營運，土地只是配套。企業應先問自己：要的是「一塊可規劃的土地」，還是「一項公共建設的經營權」？
二、國有財產署標租：門檻最低、以價格決勝
國有非公用不動產的出租，主要依據國有財產法、國有非公用不動產出租管理辦法及國有非公用不動產標租作業要點辦理。依國有財產署說明，標租標的可由各分署選定，也可由民眾向分署申請，分為「土地」及「土地與建築改良物一併標租」兩類。
1. 租期與續租
國有財產法對租期設有上限：建築改良物 5 年以下、建築基地 20 年以下、其他土地 6 年至 10 年。財政部於 2026 年修正標租作業要點，自 115 年 7 月 23 日起公告的部分標租案件，換約續租次數放寬為最多 3 次，媒體報導房地一併標租的租期最長可達 20 年。實際租期與續租條件以各案標租公告及主管機關最新規定為準。
2. 決標方式與費用
國產署標租採公開招標、最高標決標：土地標租以「訂約權利金」競標，房地一併標租則以年租金總額競標，有效投標單中金額最高者得標。除得標金額外，還須依規定繳交年租金、投標保證金與履約保證金，計算方式以當期公告為準。
3. 適合誰
國產署一般標租不需提出營運計畫書，程序單純，適合停車、資材堆置、農業使用或短中期營業據點。但作業要點對用途設有限制，例如不得作殯葬設施、危險物品相關設施或土石堆置場；承租人取得的是租賃權，不能任意興建永久性建築，長期蓋廠房通常不適合走標租。
三、設定地上權：長期開發、取得物權
國有非公用土地設定地上權，依據為財政部國有財產署的國有非公用土地設定地上權作業要點（最新修正為 115 年 1 月）。與標租最大的不同是：地上權是登記在土地上的「物權」，地上權人可以在土地上興建建物並擁有建物所有權，存續期間屆滿後再依契約處理地上物。
1. 設定方式
作業要點規定三種方式：執行機關公開招標、配合國家政策指定產業公開招標，以及由中央目的事業主管機關認定必要並報財政部核定的專案設定。一般公開招標以投標權利金最高者得標；指定產業案件則由評選會評選，評選委員中專家學者須達一定比例。
2. 期間與費用結構
依作業要點，地上權存續期間最長 70 年，近年國產署公告的地上權招標案也多以 70 年為期。費用分為兩部分：一次性的權利金（依土地市價一定成數訂定底價，得標後須於期限內繳清），以及每年依申報地價一定年息率計收的地租。具體成數與費率依作業要點與各案公告，以主管機關最新公告為準。
3. 處分與融資彈性
地上權可依規定申請讓與、信託，也可設定抵押權向金融機構取得融資，但抵押權人限於政府核准經營金融業務的機構。另外，作業要點限制地上權人不得將土地出租或出借他人作建築使用，契約也會載明設定目的與土地使用限制，違反可能被終止契約。
四、地方政府公有土地出租：各縣市規定不同
直轄市與縣（市）政府的市有、縣有非公用不動產，由各地方政府依自治條例與作業要點辦理標租或設定地上權。以臺北市為例，財政局經管市有非公用不動產標租作業要點規定租期以 5 年為上限、可續約一次，決標方式可採「公開招標競價」（出價最高者得標）或「評選」（依招標文件所列評分標準決定）。臺北市市有非公用土地設定地上權實施要點則規定存續期間不得逾 70 年，原則以權利金最高標決標，執行機關決定辦理評選時，投標人須提出投資計畫書。
此外，土地法規定，直轄市或縣（市）政府對其所管公有土地，非經民意機關同意並經行政院核准，不得處分、設定負擔或為超過十年期間的租賃。這也是地方長期出租或地上權案件程序較長的原因之一，投標前務必逐條閱讀該案公告與須知。若案件採評選方式，可參考〈標租類標案是什麼？政府標租案類型、流程與投標三大關鍵〉。
五、促參：取得公共建設的興建與經營權
促進民間參與公共建設法（促參法）適用於法定的 15 類公共建設，例如交通建設、衛生福利及醫療設施、文教設施、觀光遊憩設施、運動設施、工業商業及科技設施、政府廳舍設施等。參與方式包括常見的 BOT（興建-營運-移轉）、BTO、ROT（增建改建修建-營運-移轉）、OT（營運-移轉）與 BOO 等。
促參案件中，公有土地可由主辦機關以出租、設定地上權、信託等方式提供民間機構使用，租金得依「促進民間參與公共建設公有土地出租及設定地上權租金優惠辦法」給予優惠，例如興建期間以申報地價乘以地價稅稅率計收。營運期間則依主辦機關核定的計畫與投資契約訂定，營運績效良好者可依規定優先定約延長一次。依促參法核准的案件不適用政府採購法，而是走公告、甄審、議約、簽約的促參程序；民間也可以自行規劃，主動向主辦機關提出申請。
促參案件的投資金額與期間都很長，是否值得投入，建議先參考〈促參案件值得投資嗎？10 大評估重點〉。
六、三種方式比較表
| 比較項目 | 標租（國有／地方公有） | 設定地上權 | 促參 |
|---|---|---|---|
| 主要法源 | 國有財產法、國有非公用不動產出租管理辦法、國有非公用不動產標租作業要點；地方政府自治條例與標租作業要點 | 國有非公用土地設定地上權作業要點；地方政府設定地上權實施要點 | 促進民間參與公共建設法及其施行細則、相關子法 |
| 取得權利 | 租賃權（債權），依契約使用 | 地上權（物權），可登記，得依規定讓與、信託、設定抵押 | 依投資契約取得興建、營運權，土地以出租或設定地上權等方式提供 |
| 期間 | 國有：建築改良物 5 年以下、建築基地 20 年以下、其他土地 6～10 年，可依規定續租；地方依各縣市規定 | 國有最長 70 年，依各案公告 | 依核定計畫與投資契約訂定，績效良好可依規定延長 |
| 適用用途 | 依公告用途限制，適合短中期營業、停車、倉儲、農業使用 | 依設定目的，適合長期開發興建，如商辦、住宅、廠房 | 限法定公共建設類別，可依規定經營附屬事業 |
| 決標方式 | 國有多為最高標；地方可採競價或評選 | 一般為權利金最高標；指定產業或特定案件採評選 | 甄審會綜合評審，選出最優申請人後議約 |
| 主要費用 | 權利金或租金、保證金 | 權利金（一次繳清為原則）＋年地租 | 土地租金或地租（得優惠）、權利金、營運回饋等，依契約 |
| 需提交計畫書 | 最高標案件通常免；評選案件需營運計畫書 | 一般招標免；評選案件需投資計畫書 | 必須，包含土地使用、興建、營運、財務計畫及融資意願書等 |
表中期間與費用為一般性整理，實際條件以各案招標文件及主管機關最新公告為準。
七、如何選擇？企業評估四步驟
- 確認使用需求與年期：只要 5 年內的營業據點，標租最省事；需要自建廠房並長期使用，應優先考慮地上權；經營內容本身屬公共建設，則看促參。
- 檢查土地使用分區與用途限制：即使取得權利，仍須符合都市計畫或非都市土地使用管制。設廠案件可同步參考〈工廠廠房建置計畫（設廠計畫書）〉。
- 試算全期現金流：權利金、地租、興建成本、營運收入與期滿移轉條件都要放進財務模型，避免只看底價。
- 評估文件與時程：評選與促參案件需要完整計畫書與簡報，準備期通常比單純競價長，應提早組成團隊。
常見問題 FAQ
Q1：國有土地標租可以蓋廠房嗎？
一般標租取得的是租賃權，主要依現況或公告用途使用，作業要點也限制部分用途。若需要興建永久性建物並長期使用，通常應評估設定地上權或其他取得方式，並以各案公告的使用限制為準。
Q2：地上權可以拿去向銀行融資嗎？
可以。依國有非公用土地設定地上權作業要點，地上權可申請設定抵押權，但抵押權人限於政府核准經營金融業務的機構。授信條件仍由金融機構依個案審核，建議投標前先與往來銀行確認資金規劃。
Q3：促參和一般標租最大的差別是什麼？
標租是「租一塊地或一棟建物」，促參則是「投資或經營一項公共建設」。促參案件需經甄審程序並提出完整的投資計畫書，契約中會訂定營運績效、移轉與回饋等義務，責任與投資規模都比一般標租大。
八、博遠商策如何協助您取得公有土地
評選型標租案、地上權案或促參案件，委員看的都是「計畫做得到、且有助公共利益」。博遠商策可協助企業解讀招標文件與評選須知、撰寫營運計畫書與促參投資計畫書、建立財務試算模型、整理投標文件，並進行審查簡報演練。標租案的建議書寫法可參考〈政府標租案服務建議書怎麼寫？營運規劃架構與投標重點〉。若您正在評估公有土地案件，歡迎聯絡我們，由顧問協助您判斷最適合的取得方式並備妥提案文件。
